Zagospodarowanie lokali użytkowych na obszarze rewitalizacji - komercjalizacja

Aktywność i współpraca= Komercjalizacja

Taka jest główna teza ekspertyzy przygotowanej przez poznański oddział firmy NAI Estate Fellows, która na zlecenie miasta zajmowała się sytuacją lokali użytkowych na Starówce.

Zakończył się cykl spotkań prowadzonych przez NAI Estate Fellows z właścicielami nieruchomości i przedsiębiorcami. Dotyczyły one komercjalizacji lokali użytkowych. Podczas ostatniego ze spotkań połączonego z warsztatami eksperci omówili mocne i słabe strony Starówki oraz szanse na rozwój tej części Leszna. Eksperci przekazali także precyzyjne, rekomendacje dotyczące konkretnych lokali tym właścicielom, którzy skorzystali z możliwości indywidualnych konsultacji.

Mocne i słabe strony

Wśród mocnych stron Starówki eksperci wskazali dużą różnorodność oferowanych powierzchni handlowych, dobre skomunikowanie Leszna z aglomeracją poznańską i wrocławską, niższe koszty utrzymania niż w Poznaniu i Wrocławiu, bogatą ofertę oferowanych lokali i ich różnorodny standard. Słabe strony to przede wszystkim duża podaż ofert w skali miasta, niski standard techniczny lokali, słabo rozwinięty marketing nieruchomości, duże powierzchnie do wynajęcia oraz konkurencja ze strony Galerii Leszno.

– Budowa drogi S5 i lepsze skomunikowanie z dwoma metropoliami, stabilna sytuacja gospodarcza w mieście, niskie bezrobocie oraz wysoka przedsiębiorczość mieszkańców w połączeniu z determinacją mogą wpłynąć na większe zainteresowanie – przekonuje Patrycja Masiarek z NAI Estate Fellows. – Jeśli chodzi o nieruchomości, to szans należy upatrywać w konsekwentnej poprawie ich wizerunku poprzez remonty w połączeniu z ich właściwym marketingiem sprzedażowym i współpracą z biurami z sąsiednich miast.

Istnieją także zagrożenia, które wpływają na kondycję Starówki. Najważniejsze z nich to: niska liczba studentów oraz migracja młodych ludzi do większych miast. Zagrożeniem są także niesprzyjające tendencje na leszczyńskim rynku lokali komercyjnych, przyzwyczajenia mieszkańców dotyczące konieczności parkowania w bezpośredniej bliskości lokali użytkowych i brak pomysłu na wyróżniającą się działalność gospodarczą.

Starówka jak galeria?

Eksperci wskazują, że centrum Leszna nie powinno starać się bezpośrednio konkurować z galeriami, ale – znajdując inne wyróżniki – przyjąć pewne mechanizmy funkcjonowania galerii, które wpłyną na lepszą rozpoznawalność oferty Starówki i większe zainteresowanie. Sklepy powinny mieć równe godziny otwarcia i ustalone wspólnie takie same godziny dostaw towarów. Niezbędna jest szeroka współpraca właścicieli lokali, najemców prowadzących działalność – szczególnie w sferze marketingowej, wspólnej ujednoliconej komunikacji, utrzymania spójności wizualnej, czystości, przystosowania miejsc dla osób niepełnosprawnych czy utworzenia mapy lokali.

Wskazano także na takie działania galerii, które sprzyjają dłuższemu przebywaniu – bezpłatne miejsca zabaw dla dzieci, miejsca z bezpłatnym dostępem do sieci wifi i możliwością doładowania urządzeń mobilnych, strefy coworkingowe i strefy relaksu.

W ramach indywidualnych konsultacji specjaliści z NAI Estate Fellows obejrzeli i dokonali kategoryzacji ponad 30 lokali. Na tej podstawie zaproponowali przedziały czynszów możliwych do uzyskania przy ich obecnym stanie z perspektywą wzrostu za kilka lat. Wyznaczyli także trzy strefy na terenie Starówki z przedziałami kwot czynszu. Strefy te uzależnione są od atrakcyjności lokalizacji i przepływu osób na poszczególnych ulicach. Najwyższe czynsze są do uzyskania, zdaniem specjalistów, przy ul. Słowiańskiej i na Rynku.

Jak komercjalizować lokal?

Ze wspomnianych 30 lokali jedynie 12, według opinii ekspertów, nadaje się od zaraz do wynajmu. Pozostałe wymagają uporządkowania, odświeżenia, remontu, doprowadzenia mediów.

– Pusty lokal powinien zwracać uwagę i zachęcać potencjalnego najemcę do wynajmu. Stąd warto dbać o czystą witrynę, usunięcie z lokalu niepotrzebnych sprzętów – przekonuje Patrycja Masiarek z NAI Estate Fellows. – Czasem wystarczy tylko odświeżenie ścian, czy wykładzin. W innych wypadkach niezbędne są większe nakłady: należy np. usunąć wilgoć ze ścian, wymienić instalacje, podłogi czy stolarkę okienną i drzwiową. Potencjalni najemcy i przechodnie najpierw zwracają uwagę na witrynę sklepu, dlatego ważne jest, aby przyciągała ona wzrok. Okna koniecznie muszą być czyste, niezaklejone kartkami czy folią.

Właściciele nieruchomości powinni zadbać o wyeksponowanie atutów, przygotowanie czytelnej informacji w witrynie dotyczącej powierzchni lokalu, kontaktu do siebie i proponowanego wykorzystania. Warto zadbać także o to, aby informacja w witrynie nie była jedynym sposobem komunikacji z potencjalnym najemcą – można samodzielnie przygotować ofertę, zrobić dobre zdjęcia i zamieścić na wybranych portalach z nieruchomościami lub powierzyć ofertę agencji nieruchomości.

W tym ostatnim przypadku warto wybrać takie biuro, którego przedstawiciel poświęci czas na wizytę w lokalu i zagwarantuje indywidualne podejście. Przed rozmowami z potencjalnymi najemcami trzeba zastanowić się nad warunkami współpracy i przygotowaniem umowy, która zagwarantuje partnerskie podejście i zabezpieczy interes obu stron. Większe prawdopodobieństwo sukcesu w pozyskaniu i utrzymaniu najemców będzie miał ten właściciel, który ze zrozumieniem podejdzie do oczekiwań najemcy – wspólnie uzgodnią np. elastyczny czynsz, zakres prac adaptacyjnych, sposób rozliczenia remontu w czynszu czy sposób komunikacji i reagowania na różne zdarzenia.

Jak zainteresować lokalem?

Na Starówce jest obecnie dostępnych kilkadziesiąt wolnych lokali użytkowych. Oznacza to dużą podaż i konkurencję między właścicielami. Spora część lokali jest nieprzygotowana do wynajmu i dlatego ich właściciele muszą liczyć się z kosztownymi adaptacjami i remontami. Ale taka sytuacja oznacza też, że dany lokal można w tym momencie remontować już pod konkretnego najemcę i to wspólnie z nim, wyposażając go stosownie do przyszłej działalności. Wiadomo też, że takiej liczby lokali nie zapełni działalność handlowa.

Warto więc, aby właściciele – w ramach współpracy – dążyli do różnicowania oferty we własnych lokalach – gastronomia, usługi dla różnych grup klientów (rodziny z dziećmi, seniorzy, młodzież).

Część lokali ma zbyt dużą powierzchnię w stosunku do oczekiwań rynku. W tej sytuacji ceny najmu, których oczekują właściciele, mogą być barierą odstraszającą potencjalnych najemców, zwłaszcza gdy są na początku prowadzenia biznesu ich działalność obarczona jest wysokimi kosztami przygotowania lokalu i ryzykiem biznesowym. Potrzebna jest też większa współpraca między właścicielami i przedsiębiorcami w obrębie Starówki oraz inicjowanie i włączanie się w różnorodne działania. Wiele imprez, organizowanych przez miasto, (Rynki Śniadaniowe, Kino ze smakiem) spotyka się z dużym zainteresowaniem mieszkańców. Dlatego też warto przyłączać się do nich, tworzyć własne i wykorzystywać wszystkie możliwe okazje do tego, by przyciągać potencjalnych klientów.

Warto też zwrócić uwagę na wygląd sklepów i punktów usługowych – witryna powinna przyciągać i prezentować wnętrze lokalu. Estetyczny wygląd witryny, stonowany szyld zwraca uwagę przechodniów, którym opatrzyły się już krzykliwe kasetony i wielokolorowe folie.

Przygotowana przez poznański oddział firmy NAI Estate Fellows ekspertyza ma pomóc miastu oraz właścicielom nieruchomości w komercjalizacji lokali, natomiast przedsiębiorcom w prowadzeniu biznesu na Starówce. Zapraszamy właścicieli nieruchomości, przedsiębiorców prowadzących firmy w centrum miasta, albo planujących rozpoczęcie działalności do rozmowy i współpracy.

Kontakt: Wydział Promocji i Rozwoju, Urząd Miasta Leszna, al. Jana Pawła II 21a Tel. 65/529 46 35, mail: rewitalizacja@leszno.pl